ごたんだこんにちはごたんです。
今回は悪いパターンのマンション購入を計算してみます。
状態の悪いマンションを高い金利で購入してしまった場合…
借入5000万円 フルローン 金利2.1％(フラット35)
管理費30000円 修繕積立金30000円 固定資産税年12万円
ローン総支払⇒約7064万円(元金5000万円：金利2064万円)
管理費⇒ 1260万円(30000円×12か月×35年)
修繕積立金⇒ 1260万円(30000円×12か月×35年)
固定資産税⇒ 420万円(12万円×35年)
状態が悪く、マンション本体の価格×50％で売却
5000万円×50％ 2500万円⇒手元に残るお金
次にローン支払い、管理費、修繕積立金、固定資産税など住むのに支払うお金を計算します。
7064万円+1260万円+1260万円+420万円＝10004万円⇒住むのに支払うお金
手元に残るお金から住むのに支払うお金を引いてみます。
2500万円－10004万円＝－7504.万円
＜上記の条件と金額が同じになる家賃＞
家賃17万円の賃貸に住んだ場合
家賃17万円×12か月×35年＝7140万円
更新料17万円×17.5回＝297.5万円
7140万円＋297.5万円＝7437万円
15万円の家賃なら、そこそこの物件に住めるかも？
余談ですが、一戸建ての場合とマンションと比べてみましょう
土地3000万円 建物代2000万円
住宅ローン5000万円を年利1.075％×35年
管理費はありません。
修繕費は10年に1回、200万円の修繕(35年で3.5回修繕)
固定資産税12万円/年※一戸建てはマンションより固定資産税が安いことが多いです。
ローン総支払⇒約6000万円(元金5000万円：金利1000万円)
管理費⇒ 0万円
修繕費⇒ 700万円(200万円×3.5回)
固定資産税⇒ 420万円(12万円×35年)
ローン支払い、管理費、修繕費、固定資産税など住むのに支払うお金を計算します。
6000万円+0万円+700万円+420万円＝7120万円⇒住むのに支払うお金
木造一戸建ての場合は35年後には建物金額の価値はゼロになるとも言われていますので売却時は土地の値段だけという想定で3000万円
手元に残るお金から住むのに支払うお金を引いてみます。
3000万円－7120万円＝－4120万円
僅かな差ですが、一番リーズナブルな金額が出ましたねー
戸建てとマンションの違い
マンションは駅近が多い、戸建ては駅から遠い(？)
マンションは売却時に価格が下がりにくい、戸建ては売却時に土地だけの価格になる
マンションは地震に強い、戸建ては地震の心配がある(？)
マンションは管理費と修繕積立金がロス、戸建ては費用を効率よく使える
一戸建てはメリットが少ないように見えますが35年以上住むのなら一戸建てが最強だと思っております。
一戸建ての固定資産税は35年以上になればほぼ土地にしか課税しなくなりますし、管理費もかからないので捨てるお金が少ない、なにより古くなれば容易に建て替えが出来るからです。
マンションの建て替えは全住民の80％以上が賛成して初めて建て替えを検討できるので障壁が高いのです。もし住民が80％以上賛成しなければ建て替えもできず、ボロい状態で売却しなければならないので売却価格がものすごく下がる可能性もあります。
私の意見です。
★マンションに住むなら駅近で築25年以内、管理費と修繕積立金が高くない物件
マンションは築50年を過ぎてくると維持費が高くなる場合があるので、修繕積立金が跳ね上がることもあります。また駅近であれば売却時に築古でも高値が売れることが多いです。
★35年以上住むのが前提なら一戸建て一択。車持ちなら駐車場付きがベスト
一戸建てのメリットは捨てるお金を少なくできる事。管理費や駐車場代をゼロにできるのが一戸建ての最大の武器です
★子供に相続まで考えるならマンションは不向き
築25年を30歳で購入、日本人平均寿命約80歳で子供に相続すると築75年になってしまい売却や維持が大変になってしまう可能性があります。
＜ローンが終わった後の費用＞
条件：ローンは65歳で完済、80歳までの15年間を計算
マンション：管理費21400円/月 修繕積立金22500円/月 固定資産税12500円/月
21400円×12ヶ月×15年＝3852000円
22500円×12か月×15年＝4050000円
12500円×12か月×15年＝2250000円
トータル10152000円 約1015万円
※一戸建ての場合は15年で500万円の修繕をして、固定資産税を年間12万円×15年払うと180万円 トータル680万円
＜ごたんだ的ハイブリッド思想＞
1.子供がいる共働き働き世代は駅近の築25年以内のマンションに住む
＜目的＞通勤にかかる時間を極力少なくしてストレスを溜めにくくする。
スーパーや病院などの施設が集中しているエリアで快適に生活する。
＜効果＞駅近であれば売却時の値落ちが少なく、買い手が付きやすい。
2.子供が独立したらマンションを売却して一戸建てに移住
＜目的＞時間に余裕ができる世代なので、通勤は苦にならないハズ。また、趣味を楽しむスペースを自宅に確保する。
＜効果＞管理費など捨てるお金を削減でき、相続などでの負担を軽減できる。
不動産投資を始めてからは家とお金の関係を考え将来のライフスタイルを予想した結果、子育てが終わった際には戸建て移住が趣味の面でもお金の面でも効果的と実感しました。
今回の試算や考え方については、あくまでも私の住まいのケース、私の考え方として捉えて貰えると助かります。
そして、この試算や考え方が今からマイホームを購入される方の参考になれば幸いです。
＜おまけ＞
分譲マンションに住んで毎月支払う費用 <其の弐>で｢手元に残るお金から住むのに支払うお金｣を引くと住居費が分かります、と紹介しましたが実際に35年間の分譲マンションの住居費で賃貸を借りると家賃が幾らになるか計算する方法を紹介します。
買うのと賃貸とどちらが家のグレードが高くなるかを比較するための計算です。
計算式
（住むのに支払うお金－手元に残るお金）÷437.5＝家賃 になります。
例として私のマンションに35年住む場合
(住むのに支払うお金8368万円－手元に残るお金4000万円)÷437.5＝家賃
8368万円－4000万円＝4368万円
4368万円÷437.5＝9.984万円⇒約10万円
仮に月10万円の家賃で私が住んでいるマンション以上のグレードの賃貸物件があれば買うより借りた方が家にかけるお金が少なくなります。
※細かい計算式
家賃×12か月×35年+(家賃×更新料17.5回)＝（住むのに支払うお金－手元に残るお金）
更新料は2年、家賃1か月分で計算、35年で17.5回と計算