ごたんだこんにちはごたんだです。
前回の続きで、Ｙさん所有の怪しい物件のリスク兼メリットのお話です。
Ｙさんのお話によると、Ｙさん所有の区分マンション(以後Ｋハイツ)はマンションとしては珍しい完全自主管理物件とのことです。
早い話がマンション管理組合が機能していないので大規模修繕をいつやったかも分らない、共有部分の修理もしない、管理規約がないのでペットが飼えるかどうかも分からない。
建物が壊れたら誰が直すの？まさに無法地帯…。
リスクの塊のようなマンションです。
しかし、最大のメリットが…管理費と修繕積立金がゼロ！
これによって、表面利回り１２％に近い実質利回りが実現します。
現金一括購入すれば、何もトラブルがなければ約8年で物件代をペイできる計算です。
Ｙさんはこの区分マンションのほかに６件の戸建てや区分マンションを所有しており、リスクがあっても維持管理費がかからない手法で利益を出しているそうです。
確かに表面利回り7％の区分マンションの利回り計算をすると、管理費と修繕積立金が高くて実質利回りが5％を切ってしまう物件もあります。
<例>
必要経費を入れないで利回り計算
家賃7万円/月⇒年間84万円
物件代1000万円
84万円÷1000万円＝0.084×100＝表面利回り8.4％
家賃7万円/月⇒年間84万円
必要経費(管理費、修繕費)を入れた場合の利回り計算
家賃7万円/月⇒年間84万円
管理費1万円/月⇒年間12万円
修繕積立金1.5万円/月⇒年間18万円
物件代1000万円
(84万円－12万円－18万円)÷1000万円＝0.054×100＝実質利回り5.4％
※実際には固定資産税や地元不動産屋に支払う賃貸管理費などで実質の利回りはもっと下がります。
不動産投資が初めての私がハイリスクの物件に手を出してもよいのか…
ごたんだマジで悩みます…。
｢百聞は一見に如かず｣ということで、私と妻だけで帰り道にＫハイツの外観や共有部分を直接見て見る事にしました。
帰り道に直接建物を見たことによって、更に悩むことになります… 次回に続く